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El impacto del trabajo híbrido sobre el sector inmobiliario – Una entrevista con Alberto Cominelli

En esta entrevista, publicada en el último número de Sedus Insights, Alberto Cominelli, nos explica cómo se están transformando las oficinas para competir con otros espacios de trabajo y apoyar modelos de trabajo híbridos. De hecho, esta edición de Insights está dedicada al modo en que está cambiando la ciudad como reflejo de las transformaciones que está experimentando el mundo del trabajo. 

La adopción del trabajo híbrido parece ser un factor universal en la transformación de los espacios de trabajo. Muchas oficinas y distritos empresariales se han vaciado en cierta medida, lo que supone un reto para las zonas urbanas dedicadas exclusivamente al sector terciario. ¿Cuáles son las consecuencias de este fenómeno para el sector inmobiliario?

Alberto Cominelli. En realidad, el trabajo híbrido es un elemento muy dinámico. Según los datos del Observatorio del Smart Working, el número de «smart workers» lleva años disminuyendo paulatinamente. Unos 500.000 menos que en 2021. Esto indica que la tendencia es variable y que estamos volviendo poco a poco a niveles prepandémicos. Esto no cambia el hecho de que las grandes corporaciones tengan una ocupación media diaria consolidada del 30%. El fenómeno que estamos observando es el subarrendamiento de espacio, que permite a las grandes corporaciones generar nuevos ingresos, al tiempo que permite a las pequeñas empresas en crecimiento alquilar espacio listo para su uso en ubicaciones atractivas.

Sedus se:matrix Alberto Cominelli

Al observar la nueva y cambiante relación entre los edificios de oficinas y el tejido urbano, las diferencias entre los enfoques adoptados en los mercados norteamericano y europeo parecen muy evidentes. ¿Qué opina al respecto?

A.C. Los mercados europeo y norteamericano no son comparables en cuanto a tamaño, territorio o normativa. El potencial de desarrollo de América es casi ilimitado. Europa es sustancialmente más pequeña en tamaño, debido a la geografía y a la densidad de población. América construye, mientras que Europa reconstruye. Los grandes desarrollos terciarios europeos son secciones de ciudades que se remodelan forjando nuevas conexiones dentro del sistema urbano. Esto repercute en toda la ciudad, lo que no ocurre cuando se construye un nuevo desarrollo suburbano desde cero. Hay ejemplos notables en toda Europa, empezando por Milán, donde la regeneración urbana ha supuesto un impulso económico y social que ha beneficiado a todo el sistema.

Propietarios, inquilinos (empresas) y usuarios (trabajadores) desempeñan papeles diferentes y a menudo conflictivos en la adopción de estrategias de empleo híbridas y en el uso del espacio de la oficina. ¿Cuáles son los principales elementos que provocan fricciones y cómo pueden reducirse o eliminarse?

A.C. La principal causa de desacuerdo entre arrendador y arrendatario es el precio del alquiler y los incentivos que conlleva. El principal factor que impulsa las interacciones entre las partes es el aumento de los precios del arrendamiento de oficinas, consecuencia del entorno macroeconómico y de la escasez de producto. Esto se traduce en una disminución de la demanda de espacio, representada por la reducción del número de puestos de trabajo y zonas comunes.

Los intereses comunes incluyen el bienestar de los usuarios y la sostenibilidad de los edificios, ambos principios ESG que los propietarios y las empresas no pueden ignorar. Los agentes del mercado coinciden en que los edificios deben reducir su huella de carbono y convertirse en lugares que mejoren el bienestar de quienes los utilizan.

Los espacios de trabajo se están "hotelizando"

En el pasado, el diseño de oficinas consideraba el número de metros cuadrados por persona como un indicador esencial. Con la multiplicación de espacios sociales, zonas comunes y compartidas, ¿sigue existiendo esta ratio y, si no es así, qué otro parámetro la ha sustituido?

A.C. El metro cuadrado por persona ya no es una medida válida. Como los trabajadores ya no tienen un lugar de trabajo designado, el metro cuadrado por puesto de trabajo ha ocupado su lugar. Las empresas exigen hoy una media de 0,5 a 0,7 puestos de trabajo por persona. La superficie neta necesaria, incluida la parte correspondiente a las zonas auxiliares y compartidas, se calcula utilizando una metodología basada en esta ratio.

Sin embargo, ahora más que nunca es necesario desarrollar un plan orientado a detectar las necesidades reales de empleo en función de la plantilla y la actividad de la empresa. Vivimos en una era histórica impredecible y dinámica marcada por cambios increíblemente rápidos, por lo que la flexibilidad y, en consecuencia, la personalización de los espacios son requisitos necesarios.

A medida que es posible trabajar desde cualquier lugar, la oficina es solo uno de los muchos lugares que ofrecen las ciudades. De hecho, la cantidad de espacios de calidad para el teletrabajo sigue creciendo. ¿Cómo puede una empresa que quiere que sus trabajadores vuelvan a la oficina competir con estos nuevos espacios y convertirse en el espacio de trabajo preferido?

A.C. Es muy sencillo. Para atraer a los trabajadores hoy en día, los lugares de trabajo deben ser atractivos tanto estética como funcionalmente. La oficina ya no es solo un lugar donde la gente viene a trabajar; es también un lugar donde pueden reunirse, disfrutar, nutrirse y desarrollar innovaciones a través de nuevas ideas.

Hoy hablamos del concepto de «hotelización» del lugar de trabajo, así como del sector inmobiliario en general. ¿Qué significa? Se trata de crear espacios estética y operativamente comparables a los hoteles, con servicios destinados a generar una «experiencia de usuario» que le anime a venir a trabajar. Esto se consigue mediante la colaboración entre quienes diseñan el espacio y quienes gestionan las operaciones de una empresa.

Entrevista con Alberto Cominelli

Alberto Cominelli cuenta con 20 años de experiencia en el sector inmobiliario, después de incorporarse a CBRE en 2005. En 2010 puso en marcha el departamento de Gestión de Proyectos y asumió la responsabilidad desde 2017 estableciendo sólidas relaciones con los clientes, formulando presentaciones, creando equipos y ofreciendo consultoría y liderazgo estratégico. Alberto Cominelli combina el asesoramiento profesional en CBRE con una actividad complementaria, que incluye dar clases en la universidad y participar proactivamente en el debate técnico en curso en Italia y Europa, tanto dentro de CBRE como en otras instituciones.

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